○ 사건개요
임차인은 개업공인중개사의 중개로 다가구주택의 일부를 임차하였으나,
위 다가구주택에는 다액의 근저당권 설정 및 다수의 임차인에 대한 보증금반환채무가 존재하고 있었는 바,
이후 근저당권자의 경매신청으로 위 다가구주택에 경매가 개시되어
임차인은 배당을 한 푼도 받지 못하게 된 사건.
○ 재판부 판단
임차인이 개업공인중개사로부터 임차목적물에 대한 우선변제권이 있는
선순위 임차인, 최우선변 제권이 있는 소액임차인의 존재 및 그 금액을 사실 그대로 설명･고지 받았더라면,
임차인으로서는 자신의 임대차보증금의 회수 가능성에 대해 불안을 느끼고
임대차계약을 체결하지 않았을 가능성 이 크다고 보아
근저당권의 유무 및 담보가액, 선순위 권리내역(임차인들의 보증금 액수, 임대차 기간 등)을
정확하게 확인･설명하지 아니한 개업공인중개사의 중개상 책임을 인정함.
○ 중개시 유의사항
○ 계약체결 전, 임대인에게 선순위 임대차보증금과 임차기간에 관한 설명을 구하고,
설명에 관한 임대차계약서 등 자료를 요청하여 이를 확인･설명하고 중개대상물 확인･설명서에 필히 기재
○ 임대인이 자료요구에 거부하는 경우 그 내용을 중개대상물 확인･설명서에 반드시 기재
○ 임대인이 자료요구에 거부하면서 부정확한 금액을 고지한 경우 자료요구에 대한 거부사실만 기재하고,
고지받은 금액 에 대해서는 기재 금지(그릇된 정보 전달은 책임소재 발생)
○ 임대인이 자료요구에 거부하는 경우 임차인에게 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성에 대하여 충분히 설명하고,
주택임대차보호법상의 확정일자부여일 등 정보제공요청 및 주민등록법령 상의 전입세대열람신청과 같은
방법을 통해 확인하도록 설명하거나 조언
다가구 주택 중개시 선순위 근저당의 유무,
담보가액을 확인하고 설명하여야함은 물론이고,
선순위 임대차계약이 있을경우
선순위 보증금 액수와 임대차 기간을 확인하고 중개대상물 확인설명서에 반드시 기재해야합니다.
이경우 확인할 수 있는 방법이 임대인에게 내용과 자료요구를 해야하는데
협조가 잘되지 않는 경우들이 있습니다.
이경우에도 임대인의 자료요구 거부하는 내용에 대해 반드시 중개대상물 확인설명서에
기재하고 확인되지 않은 부정확한 정보에 대해서는 기재하지 말아야합니다.
차후 책임소재의 문제가 발생할 수 있습니다.
그리고 그 내용에 대해 임차인에게 성실히 설명을 하여야 할것입니다.